根据中国旅游研究院发布数据，2019上半年，国内旅游人数预计30.8亿人次，国内旅游收入2.78万亿元，分别比上年增长8.8%和13.5%。日益增长的文旅消费需求吸引了众多投资企业，已有越来越多的地产企业加入分蛋糕的行列。2019年上半年，文旅行业共发生投融资事件148起，已披露的拟投资总额为5531.76亿元，同比去年分别增长了55.8%和15.1%。机构预测，到2020年中国旅游产业产值有望达6万亿。


恒大、碧桂园、融创纷纷加入文旅大军，万达也以2000亿的投资高调押宝文旅，文旅行业看起来前途一片明朗，但与传统土地开发投资相区别的是，文旅产业的投资具有回报周期长、资金占用量大等特点。以投资额在35-40亿左右的文旅小镇项目为例，资金回报周期通常在15-20年，这样的投资回报率并不算理想。
 
四川白马文化是一家专业从事文旅产业投资，商业策划规划管理，集康养旅游度假园区、田园综合体、文化旅游观光度假景区、城市文化休闲商业区及酒店投资于一体的综合性文旅产业投融建机构。他们表示，随着人们消费升级，倒逼文旅项目需要集合全方位要素，增大酒店、零售、餐饮、娱乐等配套，为了承载如此多元的消费要素，文旅项目的体量和投入都在逐步增大。
 
文旅地产面临的困境逐渐显现：短期难以升值，资金长期周转较为困难。文旅地产本身隐含着区域运营的概念，项目从问世到被认可到成熟需要一个过程，在短期内难以出现大幅度升值。当项目周期被拉得很长，最现实的问题就是房企的资金链能否承受的问题。
 
对于应该文旅先行还是地产先行，四川白马文化认为，虽然很多企业都赞同应当文旅先行，但实际操作基本上都是地产先行。从理论上讲，等文旅市场成熟后，房地产自然升值幅度大增，然后才是导入地产的好时机，但实际上房企以高杠杆、快周转为目标，坐等升值是耗不起的，地产先行有助于快速回笼资金，例如恒大等开发商在项目一期就不惜以亏本为代价，以求资金回流推动文旅项目运营。
 
相对而言，文旅地产安全系数最高的是这两大类：大城市周边的文旅地产或旅游知名度高的景区的地产。依托原有文旅资源，如同站上了巨人的肩膀，起点优势显著。比较典型的大城市周边的文旅地产如华侨城欢乐谷主题公园模式，而万达在西双版纳、雅居乐在海南的布局则是第二类地产。
 
在众多成功的项目中也能验证这一点，依托传统旅游景区的确是一条捷径，从海南到云南，涌现出海景系、雨林系、温泉系、古镇系等不同题材的文旅地产项目。利用外部旅游资源，将房地产物业升值，能够更快的形成消费吸引力。
 
不过，先天优势再强也离不开高明的运营手段，投资者首先还是应该潜下心来做旅游，以期达成旅游和地产的平衡，实现依靠旅游拉动地产，凭借地产反哺旅游的良性循环。